Administración interina de condominios y urbanizaciones

La administración interina de urbanizaciones y condominios es una de las fases legales más importantes e interesantes de estas comunidades. Por otro lado, es una de las etapas donde la convivencia social y el liderazgo de los titulares y profesionales más preparados en la materia son más necesarios.
Dentro del trámite general de la administración interina, la culminación del proceso es la fase más importante, y esta es, el efectivo traspaso de administración a los nuevos dueños. En los condominios, el asunto está excesiva y confusamente regulado en el Art. 36-A de la Ley de condominios, la #104 de 25 de junio de 1958, según enmendada.
En las urbanizaciones, sean o no con control de acceso, este proceso no está debida, precisa y expresamente definido, determinado y/o regulado. Aquí es importante seguir las directrices que a esos efectos establece someramente la Ley 130 del Oficial de Construcción, que data de 1967 que hace tiempo clama por enmiendas sustanciales que la atemperen las realidades modernas de la industria de la construcción. Además, hay que tomar en consideración las especificaciones, si algunas, que se hayan dispuesto en la escritura de condiciones restrictivas que pueda tener vigente el predio en cuestión. Junto a ello, pudiera haber un Reglamento de la Asociación de residentes, si esta fue constituida, que pudiera contener también disposiciones al efecto. Los documentos del permiso de construcción y endoso de las facilidades comunales pudieran ser relevantes.
Dadas estas situaciones, es que se hace extraordinariamente necesario que tanto los desarrolladores como los titulares de las comunidades conozcan bien esta etapa y se asesoren adecuadamente sobre sus derechos y responsabilidades en la misma. Debe haber un balance legal y adecuado de forma tal que ambas parteS envueltas salvaguarden sus derechos y obtengan los beneficios que la ley les permite en ese proceso.
PoR otro lado, so corredores de bienes raíces jugamos un papel a veces bien relevante en esta etapa. No obstante, no se debe caer en el posible conflicto de intereses que pueda significar representar directamente a una parte, cuando realmente se ha actuado como intermediario en la compraventa de las unidades. Además, no es aconsejable, y puede ser no- ético, el administrar estas comunidades para aprovechar la coyuntura de allegarse unidades para la venta y aumentar los listados del profesional de bienes raíces. Al administrar comunidades, la tarea debe ser transparente, especializada, y con un solo objetivo: conservar, cuidar y procurar el mejor uso y disfrute de los elementos comunes y del disfrute de la propiedad privada por los dueños de unidades. No es similar este proceso al de administrar propiedades individuales [locales, residencias, apartamentos para un dueño particular] Mientas más claro tengamos esta diferencia, mejor servicio prestaremos y estaremos en cumplimiento de la ley 10 de Bienes Raíces.
En cuanto a los condominios, resulta repetitivo la observación de los titulares de que “no van a recibir la administración hasta que el desarrollador arregle x ó y cosa”. Esto no es correcto. La administración hay que aceptarla cuando se culmina el proceso del 51 o 75% que el desarrollador estableció. Sus obligaciones para con los titulares con respecto a la administración interina están definidas en el artículo antes citado, y se circunscriben fundamentalmente, en uno u otro caso, a si cobró cuotas de mantenimiento en ese periodo o no. Nada de lo que tiene que ver con posibles deficiencias o vicios de las estructuras comunes o privadas forma parte del proceso de traspaso y los titulares, de tener alguna reclamación valida, no pierden derecho alguno por aceptar la administración que se les entrega.
Tener administradores preparados en esta etapa es por tanto, crucial; conocer los trámites necesarios es igualmente importante. Vemos a diario que hay personas interesadas y/o participando de la administración de condominios. Dicha especialización dentro del campo de los bienes raíces es una muy sofisticada, delicada y significa un alto grado de responsabilidad y profesionalismo. Hay que escoger bien quién hace esta tarea, tanto para los proyectos, como para los desarrolladores. Es esencial: a- el conocimiento formal de la materia, tanto en condominios, como en las otras materias, reglamentos y leyes aplicables b- la práctica en la situación, c- la experiencia en el área, d- la reputación profesional en dicho campo particular, e- la solidez de la empresa y otros factores.
Y nos preguntan los lectores. ¿Qué pasa al traspasarse la administración? ¿Cuál es el resultado esperado? Muy importante! Una vez se hace el traspaso de administración mediante el procedimiento que establece la Ley de Condominios, o de las disposiciones que rijan la urbanización en particular, según sea el caso, la comunidad en cuestión adquiere el control de su operación, de su finanzas, de sus cuentas de cheques y reserva, de sus contratos de servicios, de sus procesos de toma de decisiones. Es ahí cuando realmente comienzan a valerse por sí mismos, a conocer a fondo sus necesidades, a implantar los proyectos de reformas necesarios, a probar en la práctica si el presupuesto asignado hasta entonces es real, o si requiere modificaciones, a establecer el plan de cobro de cuotas que sea más efectivo de acuerdo a sus proyecciones y necesidades, a trazar el plan de trabajo de la Junta de Directores recién electa en el proceso y de la asamblea de dueños.
Ciertamente, la administración interina es una etapa preciosa en la vida comunitaria, pero requiere de muchos trámites técnicos, especializados en contabilidad, legal, administración, manejo del tiempo, etc. Es imperativo que nuestros legisladores conozcan de estos procesos más a fondo para que se puedan realizar las enmiendas necesarias a las leyes pertinentes y dotar a este proceso de herramientas más claras, agiles y de fácil implantación. Esto de seguro revitalizará la confianza de los dueños en el proceso, brindará más estabilidad a la industria de la construcción y evitará litigios y querellas, largos y costosos, muchas veces producidas por la desinformación e innecesarios. Así todas la partes concentrarán sus esfuerzos, tiempo y recursos en aquello que mejor le ocupe su tiempo y sus intereses; los desarrolladores a proveer al consumidor de más y mejores alternativas de vivienda a precios accesibles y los dueños a disfrutar de las propiedades que han adquirido y procurarles el mejor provecho y goce.